Tipps zur Baufinanzierung

Unabhängig ob Bauspardarlehen oder Annuitätendarlehen, die bestimmenden Faktoren sind bei allen Darlehen ähnlich. Hier findest du Tipps zur Baufinanzierung, welche Faktoren bei den Darlehen besonders wichtig sind und was sie bedeuten.

Auf welche Faktoren muss bei der Baufinanzierung geachtet werden?

Um die richtige Baufinanzierung finden zu können, muss zunächst ein Verständnis über die wichtigsten Begriffe vorhanden sein. Daraus ergeben sich auch die Aspekte, die für ein Baudarlehen von großer Bedeutung sind.

Sollzins:

Der Sollzins gibt an, wie hoch die Zinsen für das geliehene Geld sind und wird üblicherweise in % pro Jahr angegeben.

Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 100.000 Eur und einem Sollzins 1% ergibt sich 1000 Eur.

effektiver Zins:

Der effektive Zins berücksichtigt neben dem Sollzins weitere anfallenden Gebühren über die Laufzeit des Darlehens. Dieser Zinssatz kann herangezogen werden um Darlehen miteinander zu vergleichen.

Bereitstellungszinsfreie Zeit:

Ein Faktor der bei einem Bauvorhaben äußerst wichtig ist und oftmals nicht erwähnt wird oder dem keine größere Bedeutung geschenkt wird. Es handelt sich dabei um den Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und vollständiger Auszahlung des Darlehens. In diesem Zeitraum erhebt die Bank keine Gebühr für die Bereitstellung des Darlehens. Nach Ablauf dieser Zeit erhebt die Bank einen Zins auf den noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag.

In den Verträgen ist häufig der Bereitstellungszins mit % p.M. angegeben. D.h. es handelt sich um einen Zinssatz pro Monat. Ein Zinssatz von z.B. 0,25 % p.M. klingt wenig, das Beispiel verdeutlicht aber was dies bedeutet.

Beispiel: Bei einer noch nicht abgerufenen Darlehenssumme von 100.000 Eur und einem Bereitstellungszins von 0,25% p.M. ergibt sich 250 Eur pro Monat!

Es ergibt sich jetzt vielleicht die Frage warum man sich das Darlehen dann nicht einfach komplett auszahlen lässt. In den meisten Fällen werden Baudarlehen nur in der Höhe ausgezahlt, in der der Bank ein Gegenwert als Sicherheit in Form einer Grundschuld vorliegt.

Wenn es sich um einen in der Entstehung befindlichen Neubau handelt, wird demnach nur nach Baufortschritt ausgezahlt, denn mit Baufortschritt steigt auch der Gegenwert, also die Sicherheit für die Bank.

Da ein Hausbau schonmal ein Jahr dauert, kann es hier dazu kommen, dass Bereitstellungszinsen anfallen.

Sondertilgung

Die Sondertilgung gibt einem die Möglichkeit über die reguläre Tilgung hinaus eine Sonderrückzahlung durchzuführen. Ob man diese Möglichkeit nutzt oder nicht bleibt einem selbst überlassern. Meist ist die Höhe prozentual zum Darlehensbetrag angegeben und darf jährlich einmal gezahlt werden.

Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 100.000 Eur und einer Sondertilgung von 5% auf die Darlehenssumme ergibt sich maximal 5000 Eur pro Jahr.

Die Sondertilgung scheint zum Vertragsabschluss nicht besonders relevant, da man meist kein Geld dafür zur Verfügung hat. Dies kann sich aber später ändern und bietet daher eine Möglichkeit die Laufzeit des Darlehens zu reduzieren.

Beleihung

Die Beleihung ist einer der wichtigsten Aspekte eines Darlehens. Der Wert gibt das Verhältnis von Wert des zu finanzierenden Objektes zur Darlehenssumme an. Anders formuliert gibt es an wieviel Darlehen die Bank bereit ist zu gewähren im Vergleich zum Wert des Objektes. Üblicherweise wird das Objekt bewertet und ein Sicherheitsabschlag gemacht, der zwischen 10 und 20 % liegt.

Die Beleihung ist so wichtig, da sie maßgeblich die Darlehenskonditionen beeinflusst. Je niedriger die Beleihung, also je kleiner die Darlehenssumme im Vergleich zum Wert des Objektes (z.B. des Neubaus), desto niedriger werden die Sollzinsen ausfallen. Die meisten Banken haben dafür Schwellwerte die häufig bei 60% oder 80% liegen. Die genauen Werte können bei der Bank erfragt werden.

Beispiel: Bei einem Wert des Gebäudes inkl. Grundstück von 700.000 Eur abzgl. einer Sicherheit von 15% ergibt sich der Objektwert mit 595.000 Eur. Bei einer Beleihung von 60% kann die Bank ein maximales Darlehen von 357.000 Eur gewähren.

Hierdurch wird auch klar, warum die Rede davon ist, dass ein Anteil Eigenkapital notwendig ist, denn die Banken finanzieren selten mit 100% Beleihung. Wenn doch, dann meist zu schlechten Konditionen.

Endfälliges Darlehen oder Tilgungsdarlehen

Bei einem Endfälligen Darlehen wird keine oder eine vereinbarte Tilgung vorgenommen, jedoch ist zum Ende der Laufzeit des Darlehens eine Restschuld vorhanden, die dann zurückzuzahlen ist.

Bei dieser Art von Darlehen muss also rechtzeitig an eine Anschlussfinanzierung gedacht werden. Hier bietet sich häufig auch an, dass ein Bauspardarlehen als Anschlussfinanzierung dient.

Bei einem Tilgungsdarlehen wird ein Tilgungsplan aufgesetzt, der dazu führt, dass am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr besteht.

Grundschuld

Ein weiterer sehr relevanter Bestandteil einer Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld. Eine Grundschuld wird immer dann benötigt, wenn für die Bank keine ausreichend hohe Sicherheit vorhanden ist. Bei einem Bauvorhaben wird dies also fast immer der Fall sein.

Durch eine Grundschuld wird der Bank eine Sicherheit durch in Form des Grundstücks und dem darauf befindlichen Gebäude gegeben. Dies soll dazu dienen, dass falls der Schuldner seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommen kann, die Bank Zugriff auf das Grundstück und Gebäude hat. Es kann also im schlimmsten Fall von der Bank verkauft werden.

Damit die Bank also das Darlehen gewährt, muss zuvor eine Grundschuld eingetragen werden. Diese wird so hoch gewählt, dass die Bedingungen der Beleihung erfüllt sind.

Beispiel: Bei einem Wert des Gebäudes inkl. Grundstück von 700.000 Eur abzgl. einer Sicherheit von 15% ergibt sich der Objektwert mit 595.000 Eur. Bei einer Beleihung von 60% kann die Bank ein maximales Darlehen von 357.000 gewähren. In dieser Höhe wird auch die Grundschuld eingetragen.

Für eine Eintragung der Grundschuld wird die sogenannte Grundschuldbestellung durchgeführt. Dazu wird ein Vordruck zur Grundschuldbestellung von der finanzierenden Bank erstellt. Mit diesem Schreiben muss ein Termin bei einem Notar vereinbart werden, der dann die Eintragung der Grundschuld veranlasst.

Finanzierungsbestätigung

Ein wichtiges Element bei der Objektsuche ist die Finanzierungsbestätigung. Die finanzierende Bank stellt dir eine solche Bestätigung aus sobald der grobe Finanzierungsbedarf festgestellt wurde. Diese Bestätigung ist so wichtig, da sie bei der Objektsuche häufig vorgelegt werden muss. Für den Verkäufer ist dies von Vorteil, weil er so schnell tatsächliche ernsthafte Interessenten von Neugierigen unterscheiden kann. Daher empfehle ich dir diese Bestätigung frühzeitig zu besorgen um keine Zeit zu verlieren.