Bauplanung mit dem Bauträger und GU

Der einfachheit halber spreche ich hier nur von der Bauplanung mit Bauträger, es gilt aber genauso für den GU. Bei der Bauplanungsphase mit dem Bauträger hängt es sehr stark vom Bauträger selbst ab, wie gut diese verläuft. Wie zu Beginn der Artikelserie „Ein Haus bauen – was beachten?“ erwähnt, habe ich selbst schlechte Erfahrungen gemacht aus der ich aber auch viel gelernt habe. Daher können die Leser jetzt davon profitieren. Ich gebe auch an den kritischen Stellen nützliche Hinweise auf was geachtet werden muss.

Die folgenden Kapitel beziehen sich eher auf den Bau einer Eigentumswohnung oder eines vorgeplanten Hauses, da dies bei Bauträgern häufig der Fall ist. Falls es sich um ein individuell geplantes Haus handelt, sind die Aspekte aus der Planung mit einem Architekten anwendbar.

Das erste Gespräch zur Bauplanung mit dem Bauträger und GU nach dem Kauf

In dem ersten Gespräch zur Bauplanung wird normalerweise das Bauvorhaben des Bauträgers erläutert wenn es bereits vorgeplant ist, was die Regel bei Bauträgern und GUs ist. Hier kann schon festgestellt werden, wie wichtig dem Bauträger eine individuelle Planung ist. Es sollte also auf jeden Fall der Architekt anwesend sein und offen auf Wünsche reagieren. Man sollte sich insgesamt gut beraten fühlen. 

Ich gehe darauf extra ein, da meine Erfahrung ist, dass möglichst wenig Individualisierung gewünscht ist. Der Grund liegt auf der Hand, je mehr Sonderwünsche, desto mehr Planung und Überwachung vor Ort ist notwendig, d.h. desto teurer für den Bauträger. Und genau dieses funktioniert häufig nicht oder wird schlichtweg vom Bauträger nicht oder unzureichend gemacht. Das Ergebnis ist Stress und Ärger mit dem Bauträger.

Es macht natürlich Sinn sich im Vorfeld Gedanken zur Bauplanung zu machen was man haben möchte. Die vorgeplanten Grundrisse sollte man gut studieren und überlegen was einem gefällt und was nicht. Hier ist das erstellte Lastenheft sehr hilfreich. Mit dessen Hilfe und den Unterlagen des Bauträgers kann jetzt

• geprüft werden welche Punkte erfüllt werden und welche (noch) nicht
• ermittelt werden, an welchen Stellen eine Umplanung notwendig ist
• festgelegt werden welche Anteile nicht realisierbar sind

Die folgende Checkliste gibt einen ersten Überblick was für das Bauplanungs Gespräch relevant ist:

• Sonderwünsche aus dem Kaufvertrag mit dem Architekt besprechen
• Die Ergebnisse aus dem Vergleich Bauträgerplanung und eigenes Lastenheft
• Grundrisse besprechen und ggf. umplanen
• Ablauf besprechen und Ecktermine erfragen

Weitere Planungsgespräche

Je nach Bauträger wird es mehr oder weniger viele Gespräche geben. Zu Beginn sollte in jedem Fall auf die grundlegende Planung unbedingt bestanden werden. Die besprochenen Wünsche und Änderungen sollten sich in aktualisierten Plänen wiederfinden. Wichtig ist natürlich auch, die Kosten genau im Blick zu haben, denn je nach Kaufvertrag können hier Zusatzkosten entstehen.

Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass die Detailplanung ein schwieriger Schritt ist. Zu diesem Zeitpunkt sollten die Grundrisse feststehen und die Sonderwünsche in den Plänen eingearbeitet sein. Bei folgenden Räumen ist die Detailplanung sehr viel schwieriger:

• Küche
• Badezimmer
• Gästebad

Für diese Räume sollte etwas mehr Zeit eingeplant und mit dem Bauträger abgeklärt werden, wann er welche Informationen benötigt. Der Hintergrund ist, dass aus der Detailplanung dieser Räume, die meist mit einem Fachplaner wie z.B. dem Küchenbauer oder einer Badausstellung stattfindet, kleiner Änderungen an dem Grundriss resultieren oder Details wie z.B. eine Trennwand daraus hervorgehen.

Eine Schwierigkeit beim Bauen mit dem Bauträger ergibt sich, wenn dieser seine Handwerker noch nicht ausgewählt und beauftragt hat. Ich selbst stand vor demselben Problem, als das Badezimmer geplant werden sollte. Denn der Badplaner in einer Ausstellung will wissen, welcher Handwerker beauftragt wird. Er will nur beraten, wenn sichergestellt ist, dass die Sanitärgegenstände auch bei ihm gekauft werden und jeder Handwerker hat seine Standardlieferanten.

Daher sollte vom Bauträger in Erfahrung gebracht werden, welcher Handwerker beauftragt ist bzw. wann eine Beauftragung gemacht wird.